전세권 설정하는 법 쉽게 정리한 가이드

전세권 설정하는 법 쉽게 정리한 가이드

📌 전세권 설정, 안 하면 생기는 일? 보증금 지키는 필수 전략 4가지

전세 계약할 때 ‘전세권 설정’을 안 하면 보증금을 날릴 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요?
최근 전세 사기 피해가 급증하면서 ‘전세권 설정’이 세입자의 강력한 보호 수단으로 주목받고 있습니다.
이 글에서는 전세권 설정이 왜 중요한지, 어떻게 하는지, 어떤 점을 주의해야 하는지
쉽고, 간단하게 정리해드립니다.

✅ 전세권 설정이란?

전세권이란, 부동산에 대해 일정 금액을 걸고 점유할 수 있는 ‘물권’입니다.
즉, 단순한 임차인이 아니라 '법적으로 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자'가 되는 것이죠.

💡 일반 전세계약만으로는 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있지만,
‘전세권 설정’은 그보다 강력한 법적 보호를 갖게 됩니다.

 

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🔍 전세권 설정 왜 해야 할까?

1. 보증금 반환 청구권 강화

• 집주인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않으면,
  전세권자는 법적으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

2. 우선변제권보다 우선되는 권리

• 대항력이나 확정일자보다 전세권이 먼저 배당을 받을 수 있어,
  경매 시 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다.

3. 전입신고·확정일자 없이도 보호

• 전세권은 등기부에 기재되므로 전입·확정일자가 없어도 법적 효력이 발생합니다.

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🧾 전세권 설정하는 방법

1. 전세권 설정 계약서 작성

• 일반 임대차계약서와는 별도로 ‘전세권 설정 계약서’를 따로 작성합니다.

2. 등기소에 전세권 설정 등기 신청

• 부동산소재지 관할 등기소에 가서 전세권 설정등기를 신청합니다.
• 수수료는 약 1~2만 원대. (보증금 규모에 따라 변동 있음)

3. 등기완료 확인

• 등기부등본을 통해 전세권 설정이 완료되었는지 반드시 확인하세요.

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⚠️ 전세권 설정 시 주의할 점

• 집주인 동의가 필수
  → 전세권 설정은 소유자의 동의 없이 불가능합니다. 계약 전에 반드시 협의하세요.
• 전세권 말소도 함께 협의해야
  → 추후 계약 종료 시 말소 조건과 비용 분담 여부도 미리 정해두면 좋습니다.
• 등기비용 부담 여부 명확히
  → 세입자가 부담하는 경우가 많지만, 협상에 따라 조정 가능합니다.

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💡 이런 사람에게 꼭 필요합니다!

✔ 법인 명의의 건물에 전세로 들어가는 경우
✔ 다가구주택, 다세대주택처럼 소유관계가 복잡한 경우
✔ 확정일자·전입신고보다 더 강력한 법적 보호를 원할 경우

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🧠 결론: 내 보증금은 내가 지킨다!

‘전세권 설정’은 선택이 아니라 생존입니다.
보증금을 지키기 위한 가장 확실한 방법이자, 세입자가 집주인과 대등하게 계약을 맺을 수 있는 법적 방패입니다.

지금 당장, 내가 체결하려는 전세계약이 전세권 설정이 가능한 조건인지 확인해보세요.